Realitní trh dospěl – Proč dnes rozhodují detaily

Investice do nemovitostí byly a budou i nadále atraktivní příležitostí. Neplatí to už ale obecně, je nutné selektivně vybírat investice napříč sektory a napříč geografiemi a rizikovými třídami, které mají růstový potenciál a zároveň pracují s limitací rizika. A v souvislosti s riziky dnes čím dál víc nabývá na důležitosti právě diverzifikace. My v rámci našeho nového globálně zaměřeného realitního fondu OneCap REIF plánujeme investiční strategie cílit na finanční spolupráci s renomovanými partnery, a participovat tak na vyšším výnosu. Vždy je ale nutné správně vyhodnotit výběr partnera, lokality, způsob financování a délku celého procesu.

Souhlasím, že období, kdy téměř každý projekt našel rychle svého kupce, je pryč. Kupující jsou citlivější na cenu, více porovnávají jednotlivé projekty a pečlivěji zvažují, za co jsou ochotni zaplatit. Vidíme to při samotných transakcích. Investoři dnes věnují mnohem více času prověřování projektů a jsou výrazně disciplinovanější než v době, kdy byl trh tažen především rychlým růstem cen a taky nízkými úrokovými sazbami a levnými penězi. Dnes tedy rozhodují detaily, které na první pohled nejsou vidět, ale mohou zásadně ovlivnit hodnotu nemovitosti i její dlouhodobou výnosnost.

Klíčem je strukturální neefektivita na straně nabídky a poptávky a výsledná likvidita. Vždy je naprosto zásadní lokalita a kvalita a dispoziční řešení projektu. Díval bych se na zkušenost a ekonomickou sílu developera, volbu architekta a celkové technické a energetické řešení budovy. S ekonomikou projektu souvisí i promyšlené půdorysy, správná volba kombinace velikosti bytových jednotek, jejich nacenění a rozsah developerem dodávaného “standardu”. Samozřejmě je třeba započítat i rostoucí stavební náklady a počítat i s tlakem na růst úrokových sazeb a ceny pozemků. Dobrý projekt poznáte i podle přístupu k zákazníkům, řešení reklamací nebo ochoty ke klientským změnám.

Kvalitní projekt nevypadá dobře jen na papíře, ale obstojí právě při důkladném prověření. Když se vedle rezidencí podíváme i na komerční nemovitosti, tak zdaleka nejde už jen o atraktivní adresu nebo výši výnosu. Stejně důležité jsou dlouhodobě stabilní nájemní vztahy, udržitelnost sjednaného nájemného, kvalitní skladba nájemců, technický stav budovy, její energetická efektivita a certifikace i potenciál přizpůsobit se budoucím potřebám trhu. My se jako právníci díváme i na jasné vlastnické vztahy, kvalitně nastavené smlouvy, povolovací procesy a minimalizaci jakýchkoli skrytých právních rizik.

Zahraniční realitní trhy ukazují, že investoři dnes hledají příležitosti daleko za hranicí tradičních kanceláří, nákupních center nebo rezidenčních projektů. Roste význam segmentů, které stojí na dlouhodobých společenských trendech – od zdravotnických zařízení a life sciences přes studentské a seniorské bydlení až po datová centra. Současně sílí důraz na vznik multifunkčních městských čtvrtí, které propojují bydlení, práci, služby i veřejný prostor. Právě tento přístup se postupně začíná prosazovat i v České republice.

I proto se díváme na developerské projekty, které mají dlouhodobou investiční hodnotu v oblasti kvalitního rezidenčního bydlení. Zároveň chceme být silnější právě i v projektech, které mají přesah do kvality života a dlouhodobé společenské potřeby jako například senior care. Je to obrovské společenské i investiční téma zároveň. Evropská populace stárne, lidí ve vyšším věku rychle přibývá a kvalitní péče o seniory bude v příštích letech jednou z největších výzev celé společnosti. Bude vyžadovat kapitál, kvalitní operátory, technologii, chytré nemovitostní řešení i nové standardy služeb. Právě proto se na něj v rámci OneCap chceme zaměřovat.

Z plně otevřeného mezinárodního tržního prostředí komerčních nemovitostí český trh v posledních letech téměř zcela zdomácněl. Je obvyklé, že lokální investiční skupiny jsou vždy ve své zemi nejsilnější, ale nebývá zvykem až taková síla lokálního kapitálu.

Nevidím často ani kvalitní a fundovaný asset management, který by reflektoval potřeby investora a opravdu cílil na maximalizaci hodnoty v návaznosti na byznys plán, který se v posledních letech několikrát měnil v důsledku geopolitických a jiných vlivů typu covidu nebo války na Ukrajině. Jednalo se například o změny přístupu financujících bank, zvýšení cen stavebních prací, změny v likviditě projektů či měnící se požadavky na ESG.

Dokonce i některé movitější rodiny své portfolio stále nedostatečně diverzifikují geograficky a sektorově a často je pro ně výzvou i správné vyhodnocení rizik. S tím souvisí také investiční možnosti na trhu, kdy někteří investoři řeší investice maximálně v rámci střední Evropy, to ale požadavek na diverzifikaci neplní. Tento model se ale postupně mění a někteří čeští investoři skutečně začínají přemýšlet globálně. V mnoha případech stále ještě přetrvává model, kdy rodina postupně nakupuje jednotlivé byty či investice třeba i ve více jurisdikcích a někdo z rodiny řeší poměrně pracně jejich investiční správu. Někdy rodina investuje na klubové bázi a musí si hlídat postupně volný kapitál a likviditu, častěji ale již svěří prostředky rodinné kanceláři. A investuje pak do mezinárodních fondových struktur s tím, že řízení likvidity a portfolia zajišťuje family office. Tím si zajistí, že může investovat do produktů, které nejsou na trhu běžně či vůbec dostupné.

V první řadě je potřeba dobře rozumět místnímu prostředí. Každá země má odlišná pravidla pro nabývání nemovitostí, jiný systém evidence vlastnických práv i daňové povinnosti. Proto je klíčové spolupracovat s kvalitním lokálním právním poradcem, který investici prověří a pomůže nastavit celou transakci, ale i záležitosti do budoucna související s vlastnictvím takové nemovitosti. To díky naší mezinárodní síti spolupracujících právníků po celém světě umíme zajistit.

Myslet je třeba i na samotný provoz, tedy kdo bude investici spravovat. Je nutné mít kvalitního správce, který je schopen na místě vyřešit běžné problémy, opravy, neobsazenost či spory s nájemníky. Často podceňovaná rizika jsou měnová a likviditní. Vstup na zahraniční trh je většinou snadný, prodej ale může být obtížný v závislosti na vývoji trhu a likviditě.

A ne každá dnes atraktivní destinace bude stejně atraktivní i za dvacet let. Hodnotu nemovitosti může ovlivnit politická stabilita země, vývoj místní ekonomiky, migrace nebo squatteři, ale jsou to i přírodní rizika, například častější požáry, záplavy nebo nedostatek vody.

V obecné rovině je vždy dobré cílit na strukturální nerovnováhu nabídky a poptávky, analyzovat dostupnost kapitálu a celkovou likviditu trhu. Dále pak vyhodnocovat potenciál pro růst nájemného a cen a celkovou ekonomickou sílu a stabilitu. Investičně analyzujeme lokality nejen na úrovni států, ale vždy až na úrovni měst a provincií – to je naprosto zásadní. Na úrovni států zvažujeme zejména daňová, makroekonomická, finanční a geopolitická rizika. Společně s Czechoslovak Capital Partners jsme v zahraničí realizovali dvě finanční investice s renomovaným partnerem do oblasti výstavby 350 rodinných domů v kanadském Calgary.