Jednoduché, rychlé a digitální stavební řízení – to dnes slibují nové stavební zákony na obou stranách česko-slovenské hranice. V čem jsou si podobné, a v čem se naopak liší? Fikce souhlasu, černé stavby, digitalizace, kdo o stavbách rozhoduje – projděte si s námi, jak aktuálně stavět na Slovensku a v Česku podle nových stavebních předpisů.
Stavební řízení na měsíce až roky, štosy papírů a nekonečné obíhání stanovisek už by měly být v Česku i na Slovensku minulostí. V červenci 2024 nabyl pro většinu staveb účinnosti nový stavební zákon v Česku. Na Slovensku se to s novým stavebním zákonem povedlo o tři čtvrtě roku později – 1. dubna 2025. Ať už podnikáte v developmentu, realitách, průmyslu nebo jen potřebujete rozšířit firemní sídlo, tyto změny se vás dotknou. Pojďme se podívat, co mají nové zákony v obou zemích společného, a kde se jejich cesty naopak rozcházejí.
Povolovací proces se v obou zemích výrazně zjednodušil. Dvojitý proces územního rozhodnutí a stavebního povolení jak v Česku, tak na Slovensku nahradilo pouze jedno řízení.
Povolovací proces se v obou zemích výrazně zjednodušil. Dvojitý proces územního rozhodnutí a stavebního povolení jak v Česku, tak na Slovensku nahradilo pouze jedno řízení. V Česku jde o povolení záměru, na Slovensku o řízení o stavebním záměru. Výsledek je ale stejný – jedno řízení, jedno rozhodnutí, méně dokumentace a méně čekání.
Rozdíl je nicméně v tom, že pokud chcete stavět na Slovensku, měli byste před řízením iniciovat projednání stavebního záměru. To znamená, že vy nebo váš projektant nahrajete do elektronického informačního systému projektovou dokumentaci a požádáte dotčené orgány a právnické osoby o vydání závazných stanovisek či vyjádření k vašemu stavebnímu záměru.
Když máte stanoviska pohromadě, vypracujete (vy nebo váš projektant) zprávu o projednání stavebního záměru. V této zprávě byste měli vyhodnotit uplatněná stanoviska a vyjádření, tj. uvést kdo konkrétně připomínku uplatnil a případně způsob vyhodnocení dané připomínky.
Následně v řízení o stavebním záměru předložíte stavebnímu úřadu spolu se stavebním záměrem i zprávu o projednání stavebního záměru. Po vydání rozhodnutí o stavebním záměru požádáte stavební úřad o ověření projektu stavby. Pokud stavební úřad projekt stavby ověří, vydá ověřovací doložku a můžete na Slovensku začít stavět.
Český zákon naopak zvlášť neupravuje fázi projednání stavebního záměru a řízení o stavebním záměru. V Česku si můžete obstarat závazná stanoviska a další podklady rovnou sami dobrovolně ještě před zahájením řízení. Takový postup jen nemá specifickou procesní úpravu. Urychlíte tak nicméně celý proces povolování a předejte případným komplikacím a průtahům v jeho průběhu.
Podle nového stavebního zákona můžete ale v Česku shánění stanovisek nechat také úplně na stavebním úřadu. Ten je povinen si je u dotčených orgánů vyžádat sám. I když dodáte třeba jen část vyjádření a nějaké stanovisko vám bude při podání žádosti chybět, nemůže to úřad považovat za vadu. V praxi se ale prozatím zejména u větších staveb takový postup nevyužívá. Stavební úřady jsou v současnosti již tak přetížené a rychlejší je, když si stanoviska zajistíte sami.
Jednoduše online
Slovensko spustilo tento rok Portál výstavby. Jde o digitální prostor, kde se shromažďují všechny potřebné dokumenty, povolení a podání v elektronické formě. Zároveň portál zajišťuje komunikaci mezi všemi účastníky výstavby.
Můžete sem mimo jiné elektronicky nahrávat a spravovat stavební dokumentaci, podávat zde elektronické žádosti a sledovat stav povolovacího procesu, získávat závazná stanoviska a vyjádření od dotčených orgánů či ověřovat a spravovat údaje o stavbách.
V obou zemích je tedy do budoucna směr jasný – kompletní digitální stavební řízení jako standard. Už dnes většinu věcí můžete vyřídit online. A i když se v počátcích v Česku objevily technické problémy (a někde stále přetrvávají), digitální řešení už jsou v provozu, ještě je ale potřeba je doladit ke spokojenosti všech.
Mlčení znamená souhlas
K urychlení povolování staveb by měla pomoci i tzv. fikce souhlasu. Na Slovensku jsou dotčené úřady, orgány nebo právnické osoby povinny v rámci projednání stavebního záměru vydat závazné stanovisko, resp. právnické osoby závazné vyjádření, do 30 dnů ode dne doručení žádosti nebo u složitých staveb do 60 dnů. Pokud nevydají závazné stanovisko/vyjádření v těchto lhůtách, předpokládá se, že nemají připomínky ani požadavky k obsahu stavebního záměru, resp. k zapracovaní do projektu stavby (až na výjimky u dotčených orgánů, kdy zvláštní předpis stanoví jinak). Fikce souhlasu se stejně tak uplatní, když dotčený orgán nebo právnická osoba nevydá doložku souladu v zákonné lhůtě při projednání projektu stavby.
Fikci souhlasu obdobně zná i nový český stavební zákon, a to v podobné míře jako předchozí úprava. Pokud dotčený orgán nevydá závazné stanovisko ve lhůtě 30 dnů (nebo ve výjimečných případech 60 dnů), má se za to, že souhlasí. Tato fikce ale neplatí absolutně. V českém stavebním právu je fikce souhlasu možná například u hygienické služby, hasičů nebo silničního správního úřadu. Neplatí naopak u stanovisek v oblasti ochrany přírody, kde ji zvláštní zákony výslovně vylučují.
Kam s žádostí
Na Slovensku a v Česku se zákony příliš neliší ani v tom, za kým vlastně pro povolení půjdete. Na Slovensku v prvním stupni v rámci přeneseného výkonu státní správy nadále jednají a rozhodují obce v pozici stavebních úřadů. Novinkou ale je, že zde vzniklo osm regionálních úřadů pro územní plánování a výstavbu Slovenské republiky, které mají na starosti rozhodování o odvoláních proti rozhodnutím obecních stavebních úřadů, kontrolují stavební úřady a vyřizují stížností proti nim.
Vznikl také nový slovenský ústřední orgán státní správy – Úřad pro územní plánování a výstavbu. Ten má celostátní působnost pro oblast výstavby, vyvlastnění a územního plánování (kromě ekologických aspektů).
Institucionální reforma byla hlavním tématem diskusí i v České republice. Nový český stavební zákon původně počítal s jednotnou soustavou státní stavební správy, kterou měly tvořit Nejvyšší stavební úřad, specializovaný a odvolací stavební úřad a krajské stavební úřady s územními pracovišti ve 205 obcích s rozšířenou působností. Ještě před nabytím účinnosti nový český stavební zákon ale zásadně změnila novela z roku 2023, která vrátila stavební úřady zpět obecním a krajským úřadům do přenesené působnosti a závazná stanoviska zpět dotčeným orgánům. Z původní struktury státní stavební správy zbyl jen specializovaný Dopravní a energetický stavební úřad. Ten nově rozhoduje v prvním stupni o nejvýznamnějších (tzv. vyhrazených) stavbách, jako jsou dálnice, železnice nebo výrobny elektřiny. Podle posledních novel stavebních předpisů rozhoduje dokonce jednostupňově (tj. bez možnosti odvolání) i o větších elektrárnách z obnovitelných zdrojů.
Stavba zahájena
Podle nového slovenského stavebního zákona musíte zahájit stavební práce do dvou let, jinak ověřovací doložka (dříve stavební povolení) pozbývá platnosti. V praxi se na Slovensku začaly objevovat pochybnosti, jestli se zahájením stavby rozumí i to, když jen provedete pár úvodních přípravných prací. Nový zákon tuto problematiku upřesňuje a za zahájení prací se už konkrétně nepovažují třeba ohrazení místa stavby a zřízení staveniště, když vybavujete staveniště potřebným zařízením a vybavením, zajišťujete přístup a příjezd na staveniště či přívod vody a elektrické energie ani když odstraňujete porost na staveništi, provádíte prvotní skrývku půdy, odvážíte odpad z místa stavby anebo když jen stavbu označíte. Zahájením stavby se naopak rozumí „zahájení provádění stavebních prací přímo souvisejících s prováděním stavby“. To jsou například zemní, demoliční nebo montážní či řemeslné práce potřebné k provedení nebo změně stavby, stavebním úpravám či údržbě nebo odstranění stavby.
Podle české právní úpravy povolení záměru taky platí dva roky ode dne nabytí právní moci. Kromě toho ale nový český stavební zákon doplnil nové pravidlo, že pokud zahájíte stavbu v období platnosti povolení, doba jeho platnosti se automaticky prodlužuje na 10 let. Je to motivace k dokončování staveb, které by se jinak uplynutím 10 let staly černými stavbami. Na rozdíl od slovenské úpravy však český zákon nedefinuje okamžik zahájení uskutečnění záměru, a ten proto zůstává otázkou výkladu a dokazování v praxi.
Černé stavby
I na Slovensku chtějí radikálně řešit černé stavby bez povolení. Pokud zde někdo od dubna 2025 stavbu, na kterou se už aplikují nové předpisy, postaví nepovolenými stavebními pracemi (bez ověřeného projektu stavby nebo v rozporu s ním), nebude už ji moci následně žádným způsobem dodatečně zlegalizovat. Zjistí-li úřady při výkonu státního stavebního dohledu nepovolené stavební práce prováděné bez ověřeného projektu stavby, stavební inspektor vyzve stavebníka a zhotovitele stavby, aby neprodleně zastavili další nepovolené stavební práce. Pokud i tak nepovolená stavba pokračuje, stavební inspektor to oznámí stavebnímu inspektorátu. Ten následně nařídí vlastníkovi stavby odstranění stavby, změny stavby nebo stavební úpravy provedené nepovolenými stavebními pracemi.
O tomto zpřísnění se v Česku také uvažovalo a původní verze zákona vyžadovala pro dodatečné povolení dobrou víru stavebníka. Ale novelou z roku 2023 došlo opět ke zmírnění a dodatečné povolení nelegální stavby je v Česku i nadále možné, pokud stavebník zaplatí pokutu za přestupek a pokud je stavba v souladu s požadavky na výstavbu a nevyžaduje udělení výjimky. Tato změna vycházela z předpokladu, že i když stavba vznikla tzv. načerno, ale jinak splňuje všechny právní předpisy, bylo by zbytečné ji bourat a následně znovu po jejím povolení stavět.
Námitka se nepřipouští
Na Slovensku byl dlouhodobě problém se spekulativními subjekty, které často vstupovaly do řízení s motivací škodit a uměle prodlužovat řízení. Podle nového stavebního zákona by ale už slovenské stavební úřady neměly přihlížet k návrhům, připomínkám a námitkám účastníků řízení, které sledují jiný cíl než ochranu práv a právem chráněných zájmů účastníka řízení. To znamená, že nebudou k námitkám přihlížet, pokud je jejich cílem někoho poškodit, získat neoprávněný prospěch nebo dosáhnout průtahů či obstrukcí.
Český zákon neupravuje zákaz námitek v takovém rozsahu jako slovenský, ale do jisté míry garantuje, aby stavební úřady nepřihlížely ke zjevně neopodstatněným námitkám.
Co je jaká stavba
Jedním z méně nápadných, ale v praxi zásadních rozdílů je samotná definice stavby. Zatímco v české legislativě stavba nevyžaduje pevné spojení se zemí a klíčovým parametrem zůstává účel objektu, tedy zda slouží k trvalému užívání, výrobě nebo bydlení, slovenská úprava se nově více zaměřuje na fyzické vlastnosti stavby a hraje v ní hlavní roli například pevné spojení se zemí: „Stavbou je stavební konstrukce postavená stavebními pracemi, která je pevně spojena se zemí nebo jejíž osazení vyžaduje úpravu podkladu.“
Proto mobilní dům může být v Česku bez problémů považován za stavbu, zatímco na Slovensku se stejný objekt může definici stavby vymykat – a tím i celému režimu povolování. V obou zemích je proto nutné věnovat větší pozornost nejen dokumentaci, ale i výkladu zákona.
Nový slovenský stavební zákon rozšířil také definici drobné stavby. Tou už není jen doplňková stavba k hlavní stavbě, ale každá stavba, která nemůže podstatně ovlivnit své okolí. Zákon demonstrativně vyjmenovává jako příklady drobných staveb ty, jejichž zastavěná plocha nepřesahuje 50 m2 a výšku 5 m2. Drobnou stavbou je např. i zařízení na výrobu elektřiny, tepla a chladu z obnovitelných zdrojů s celkovým instalovaným výkonem do 100 kW včetně. Jsou jimi i nabíjecí stanice pro elektromobily s celkovým výkonem do 22 kW s jedním nebo více nabíjecími body v exteriéru nebo odběrná elektrická zařízení pro nabíjecí stanice a jejich instalaci.
V České republice je situace podobná. Velmi podrobný výčet drobných staveb stanovuje příloha č. 1 nového stavebního zákona. Došlo v něm rovněž k rozšíření okruhu drobných staveb ve volném režimu, které se nepovolují ani neohlašují stavebnímu úřadu.
Oba zákony v Česku i na Slovensku zavádějí také kategorii vyhrazených staveb. Jde o technicky komplikované stavby, které mohou v zájmu zvýšení bezpečnosti a kvality výstavby realizovat jen certifikovaní zhotovitelé. V České republice je povoluje státní Dopravní a energetický stavební úřad a mají i některá další specifika na jejich projektování, výstavbu a dohled.
Český a slovenský stavební zákon tedy podle našeho srovnání míří ke stejnému cíli – rychlejšímu a efektivnějšímu řízení. Každý si k tomu ale zvolil místy trošku jinou cestu. Pro podnikatele a developery to znamená přemýšlet strategicky a už v přípravné fázi se věnovat rozdílům. Jejich detailní znalost totiž může být klíčovým faktorem úspěšné realizace vašeho stavebního záměru.
