Od července 2024 v Česku platí nový stavební zákon – revoluce, která slibovala konec zdlouhavého papírování a rychlejší vyřizování povolení. Jenže revoluce se nekonala a přechod na nový systém provázely značné komplikace. Jak tedy aktuálně žádat o povolení záměru stavby? Digitálně, či papírově? Ukážeme si to na příkladu rodinného domu.

Projděte si s námi postup od projektové dokumentace přes obstarávání závazných stanovisek, podání žádosti až po vydání povolení.

Stavební úřady od 1. července 2024 přijímají nové žádosti o povolení záměru stavby podle nového stavebního zákona. Představa jednoduchého a digitalizovaného stavebního řízení se v realitě ale bohužel nenaplnila. Přechod na moderní systém provázely technické kolapsy, chaos na úřadech i stížnosti žadatelů na nefunkční systém, které si vyžádaly zásah vlády a takzvaný bypass. Ten nyní nahrazuje nefunkční části digitalizovaného stavebního řízení a umožňuje alespoň částečné vyřizování žádostí.

Projektová dokumentace

Jak v tomto systému tedy aktuálně podávat žádost o vydání povolení vašeho stavebního záměru? Ukážeme si to na příkladu rodinného domu. Než vůbec žádost podáte, měli byste mít v ruce precizně a kvalitně zpracovanou projektovou dokumentaci. Právě ta je základním stavebním kamenem celého řízení o povolení záměru. Budete ji potřebovat jak k získání závazných stanovisek či vyjádření, tak k povolení záměru stavby samotným stavebním úřadem. Využijete ji i pro souhlasy sousedů a dalších účastníků např. pro účely zrychleného řízení.

Stavba rodinného domu bude v naprosté většině případů jednoduchou stavbou, za kterou se považuje dům se dvěma nadzemními podlažími (případně podkrovím nebo ustoupeným patrem) a jedním podzemním podlažím – podle stavebního zákona k ní nicméně musí projektovou dokumentaci vypracovat vždy projektant.

Podobu projektové dokumentace určuje vyhláška a projektanti, kteří ji zpracovávají, by měli přesně vědět, co pro stavební úřad potřebujete. Typicky projektová dokumentace obsahuje průvodní zprávu, situační výkres stavby, technickou dokumentaci a další dokumenty podle vyhlášky, včetně souhrnné zprávy s technickým postupem.

S novým stavebním zákonem jsou požadavky na zpracování dokumentace mírnější, u samotných projektů se pak změnily (zmírnily) například požadavky na počty parkovacích stání, proslunění bytů či odstupové vzdálenosti budov. Obecně stavební zákon požaduje, aby odstupy staveb umožnily jejich údržbu a splňovaly urbanistické, architektonické a jiné požadavky stanovené vyhláškami nebo jinými právními předpisy.

Stavbu rodinného domu je nově podle vyhlášky potřeba umístit s ohledem na stavební čáru a ve vzdálenosti minimálně 2 metry od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství. I z této vzdálenosti přitom vyhláška stanoví výjimky.

Pozor také, pokud stavíte rodinný dům na území Prahy, Brna nebo Ostravy. Tato tři města mají totiž svoje místní městské stavební předpisy. Ověřte si tedy, zda váš projekt odpovídá jejich požadavkům a co všechno místní předpisy obsahují. I to může zásadně ovlivnit podobu či umístění vaší stavby.

Závazná stanoviska

Ve chvíli, kdy máte v ruce již hotovou kompletní projektovou dokumentaci, máte za sebou první krok a postupujete do další fáze, a tou je shánění souhlasů a závazných stanovisek. Od koho všeho budete pro svůj projekt potřebovat razítko, souhlas nebo podpis, závisí zejména na konkrétní podobě vašeho budoucího rodinného domu, lokalitě jeho umístění, na tom, jaké zvolíte v domě technologie, ale i na řadě dalších technických či architektonických řešení.

Podle nového stavebního zákona můžete shánění stanovisek ponechat na stavebním úřadu. Pokud stanoviska sami nedoložíte, je úřad povinen si je u dotčených orgánů sám vyžádat. A když dodáte třeba jen část vyjádření a nějaké stanovisko vám bude při podání žádosti chybět, nemůže to už dokonce úřad ani považovat za vadu.

Jestli to ale chcete mít bez práce a svěřit shánění příslušných dokumentů úřadu, mějte na paměti, že lhůty pro vydání rozhodnutí o povolení k vaší stavbě se pozastaví do doby, než dotčené orgány závazná stanoviska či vyjádření vydají nebo než nastane tzv. fikce souhlasu. A to může být docela časová loterie. Obecně tedy tento postup i vzhledem k přetíženosti stavebních úřadů nedoporučujeme a radíme zkompletovat si všechna potřebná stanoviska raději sami. Tak minimalizujete případná zdržení a překvapení, která se od dotčených orgánů dozvíte.

Zpravidla budete potřebovat vyjádření vlastníka přístupové komunikace a energetické nebo vodárenské společnosti, které se k záměru vyjadřují kvůli napojení např. na elektrickou síť nebo vodovodní řad. Nově o ně nemůžete žádat přes portál stavebníka, ale většinou již mají tyto společnosti vlastní webové stránky, kde můžete podat žádost přes příslušný formulář.

Velkou novinkou je také zavedení jednotného environmentálního stanoviska (JES). To do jednoho závazného stanoviska integruje až 26 různých stanovisek, závazných stanovisek, vyjádření nebo rozhodnutí podle zákonů z oblasti ochrany životního prostředí. Na druhou stranu je ale sjednocení vykoupeno prodloužením lhůty k vydání stanoviska.

O vydání JES musíte požádat vždy, když váš stavební záměr podléhá povolování podle stavebního zákona, zákona o ochraně přírody a krajiny nebo posuzování vlivů podle zákona EIA.

Žádost

Máte dokumentaci, máte stanoviska a souhlasy… A teď jak na žádost?  Aktuálně stále můžete podat žádost o povolení záměru rodinného domu jak v papírové (listinné) podobě, tak i digitálně prostřednictvím portálu stavebníka.

Pokud se rozhodnete pro papírovou žádost, vyplníte příslušný formulář a ten doručíte spolu s podklady na příslušný stavební úřad. Formulář můžete poslat stavebnímu úřadu i datovou schránkou. V případě podání listinné žádosti ale nesmíte zároveň zapomenout vložit projektovou dokumentaci do evidence elektronických dokumentací, a to nejpozději ke dni podání žádosti, jinak stavební úřad žádost neprojedná a usnesením ji odloží.

Druhou možností je pak podat celou žádost digitálně prostřednictvím portálu stavebníka, který je dostupný na internetových stránkách Portálu stavební správy. Přihlásit se do něj můžete jednoduše například prostřednictvím bankovní identity.

Výhodou je, že veškeré podklady můžete do aplikace rovnou nahrát. Zároveň díky aplikaci předejdete vzniku formálních vad žádosti, protože ta vás prostě bez vyplnění veškerých požadovaných náležitostí dále nepustí. Žádost musí obecně obsahovat zejména základní údaje o stavebním záměru, jeho rozsahu nebo účelu, způsobu a době provádění, identifikaci stavby či pozemku, na kterém budete záměr realizovat.

Součástí žádosti jsou i nezbytné podklady, na základě kterých bude stavební úřad přípustnost záměru posuzovat.

K podání žádosti o povolení stavebního záměru budete potřebovat zejména:

Pokud stavební úřad najde v žádosti nějaké nedostatky, vyzve vás k odstranění vad. Pak se lhůta pro vydání povolení přerušuje a až doručením opravené žádosti započne běžet lhůta nová. Žádost můžete doplnit prostřednictvím portálu stavebníka.

Pokud stavební úřad žádné vady neshledá, je nově povinen do 7 dnů od doručení bezvadné žádosti nebo od odstranění jejích vad vyrozumět všechny účastníky řízení a nově i hlavního projektanta o jeho zahájení.

Okamžik řádného doručení vyrozumění o zahájení řízení je pak pro vás zcela zásadní kvůli tomu, že od tohoto dne běží lhůta pro uplatnění námitek účastníků řízení nebo připomínek veřejnosti. Lhůta pro uplatnění námitek účastníků řízení nesmí být kratší než 15 dnů.

A kdo všechno kromě vás v pozici stavebníka a vašich sousedů je také účastníkem? Jsou to i obec, na jejímž území chcete stavět, vlastníci pozemku nebo stavby, na kterých chcete realizovat svůj projekt, ale i ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě – typicky například předkupní právo nebo nějaké věcné břemeno (užívání cesty apod.). Účastníky řízení mohou být i osoby stanovené jiným zákonem, zejména ekologické spolky podle zákona o ochraně přírody a krajiny a dotčená veřejnost podle zákona EIA.

U rodinného domu posuzování vlivů podle zákona EIA zpravidla řešit nebudete. Pokud by ale u jiných projektů, například „velkokapacitních“ rodinných domů povolovaných v blízkosti významné zeleně nebo na zvláště chráněných územích, bylo podkladem pro vydání rozhodnutí tzv. JES, které zahrnuje povolení ke kácení dřevin nebo výjimku ze zvláště chráněných druhů, mohou se ekologické spolky výslovně podle zákona o ochraně přírody a krajiny stát účastníky řízení o povolení záměru.

Námitky

Jak jsme již uvedli, od okamžiku řádného doručení vyrozumění o zahájení stavebního řízení běží 15denní lhůta pro námitky. Jednotliví účastníci mohou námitky uplatňovat jen v dané lhůtě a jenom v rozsahu, ve kterém se váš záměr může dotknout jejich práv. To znamená, že soused například může namítnout, že vaše stavba je příliš blízko, ale nemůže namítat, že vaší stavbou ohrožujete třeba vzácného živočicha. Pokud dorazí na stavební úřad ve vymezeném čase nějaké námitky, úřad pak zkoumá, zda jsou důvodné. Pokud shledá, že důvodné jsou, vyzve vás k vyjádření a stanoví vám k tomu přiměřenou lhůtu.

Rozhodnutí

Po vypořádání všech námitek účastníků řízení, posouzení projektové dokumentace a všech podkladových dokumentů rozhodne stavební úřad o vaší žádosti v zákonem stanovených lhůtách. Nebo by alespoň měl.

Rodinný dům, který je jednoduchou stavbou, je stavební úřad povinen posoudit ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení bezvadné žádosti, případně ode dne odstranění všech vad žádosti. Lhůtu 30 dnů může stavební úřad prodloužit zpravidla pouze o 30 dnů, v zákonem vymezených případech a za splnění konkrétních podmínek pak dokonce o 60 dnů.

Jestliže stavební úřad shledá, že je záměr vaší stavby v souladu se stavebním zákonem a dalšími právními předpisy, územním plánem a stanovisky všech dotčených orgánů, rozhodne o povolení záměru stavby. V tu chvíli jste už sice na cílové čáře, ale vítězství ještě neslavte. V den, kdy úřad vydá povolení, není totiž ještě pravomocné. Účastníci mají právo se proti rozhodnutí stavebního úřadu odvolat do 15 dnů od jeho doručení. Můžete už ovšem stříhat metr. Pokud se nikdo v této lhůtě neodvolá, gratulujeme! Můžete začít stavět.

Zrychlené stavební řízení

Zásadní novinku ve zrychlení procesu povolování staveb představuje zrychlené řízení – to znamená, že stavební úřad vydá rozhodnutí o povolení stavby jako první úkon v řízení. Zjednodušeně řečeno se zkrátka nevede klasické řízení o povolení záměru a účastníci stavebního řízení neuplatňují námitky.

Aby mohl stavební úřad zrychlené řízení vést, musíte o něj v žádosti výslovně požádat a splnit všechny podmínky pro jeho vedení. Vychází se z toho, že stavbu lze schválit zrychleně bez předkládání námitek účastníků, jestliže s ní všichni potenciální účastníci souhlasí. Žádost o vydání povolení záměru stavby ve zrychleném řízení proto musí obsahovat zvláštní náležitosti. Těmi jsou především souhlasy všech účastníků řízení, které musí být vyznačeny na situačním výkresu. V tomto případě byste měli věnovat velkou pozornost tomu, abyste na některého z účastníků nezapomněli. To by samotný proces zrychleného řízení a jeho výsledek negativně ovlivnilo.

Dalšími nezbytnými předpoklady pro vedení zrychleného řízení je i splnění dalších podmínek: Obec, na jejímž území chcete stavět, musí mít územní plán. Dále u vaší stavby nejde o záměr EIA a váš projekt nevyžaduje ani povolení výjimky podle zákona o ochraně přírody a krajiny. V neposlední řadě samozřejmě musí být vaše stavba v souladu s požadavky stavebního zákona.

Pokud nesplníte všechny podmínky zrychleného řízení, nevede to sice k zamítnutí nebo odložení žádosti, avšak stavební úřad v tomto případě zahájí „klasické“ řízení o povolení záměru, které jsem si popsali výše.