Do roku 2030 se Evropská unie zavázala snížit emise skleníkových plynů o 55 %. Co to znamená pro nemovitosti a stavebnictví? Budovy budou muset být zelenější a vyhovět novým legislativním požadavkům, které EU v rámci cesty za uhlíkovou neutralitou přijímá. Shrnuli jsme, jaké požadavky to jsou.

Dvě pětiny spotřeby energií v EU připadají na budovy. Ty tak mají významný podíl na emisích skleníkových plynů spojených právě se spotřebou energií – je to celkem 36 %. Logicky proto řada legislativních opatření, která mají do budoucna zajistit uhlíkovou neutralitu, dopadá právě na oblast real estate.

Zpřísňují se požadavky na energetickou udržitelnost budov či snižování emisí nebo podmínky pro udržitelné investice. Připravte se na novou realitu včas.

Rok 2023 je ve znamení přijímání významných legislativních opatření – jde například o právní úpravy v oblasti energetické náročnosti budov a energetické účinnosti. Legislativa zpřísňuje i zdanění aktivit a aktiv producentů emisí skleníkových plynů, což se opět týká i oblasti nemovitostí a stavebnictví, a regulace má obecně za cíl i přesměrovat soukromý kapitál do udržitelných aktiv a aktivit.

Za pět let bez emisí

Zatímco dosud řešila unijní legislativa pouze provozní emise budov, nová regulace si došlápne na udržitelnost nemovitostí v celém jejich životním cyklu. Výstavbu a provoz nových nemovitostí i renovaci těch starších zásadně ovlivní návrh směrnice o energetické náročnosti budov, u které se dá očekávat, že ji unie definitivně schválí už letos.

Podle aktuálního návrhu této směrnice by měly být všechny nové budovy od roku 2028 bezemisní, u budov ve veřejném sektoru to bude dokonce o dva roky dřív. Pokud je to technicky i ekonomicky možné, pak by od roku 2028 měly být nové budovy vybavené taky solárními technologiemi, rekonstruované nemovitosti mají na splnění tohoto požadavku čtyři roky navíc. Stávající budovy budou muset být postupně energeticky šetrnější a dosáhnout nejméně úrovně třídy E do sedmi let a třídy D do deseti let. Pro některé typy budov, například budovy veřejného sektoru, jsou stanoveny i lhůty kratší.

Zpřísní se i požadavky na vytápění budov. Aktuálně má největší podíl zemní plyn, který představuje přibližně 42 % energie spotřebované na vytápění prostor pro bydlení. Druhým nejdůležitějším fosilním palivem pro vytápění je ropa (14 %) a třetím uhlí (přibližně 3 %).

Členské státy ale budou muset zajistit, aby se v nových budovách nebo rekonstruovaných nemovitostech už fosilními palivy netopilo. Měla by se zcela vyřadit do roku 2035, pokud Evropská komise nepovolí jejich používání až do roku 2040. Na druhou stranu s přísnými požadavky počítá unie i s dotačními programy, které mají investice do snížení energetické náročnosti budov podpořit.

O směrnici teď diskutují další unijní instituce, detaily se tak mohou ještě měnit, ale trend je zcela jasný, a to významné zpřísnění, které by měli brát vážně developeři, stavební firmy, ale i soukromí vlastníci nemovitostí. Radíme proto se co nejdříve začít na tyto změny připravovat.

Utáhnout kohoutky

Zásadní dopad do real estate bude mít i směrnice o energetické účinnosti, která prošla na konci července Evropskou radou. Zavazuje totiž členské státy, aby ve srovnání s prognózami spotřeby energie pro rok 2030 vypracovanými v roce 2020 zajistily do roku 2030 snížení konečné spotřeby energie alespoň o 11,7 %. I to tedy bude dál zvyšovat tlak, aby byly budovy energeticky šetrné.

Udržitelnost by měla být do budoucna i daňově výhodnější. Návrhy nařízení a změn směrnic upravujících systém obchodování s emisními povolenkami, tzv. systém EU ETS, vede k vyššímu zdanění neudržitelných aktiv a aktivit a počítá s přerozdělením takto získaných peněz směrem k udržitelným projektům.

Systém obchodování s emisními povolenkami funguje v EU od roku 2005. Původně se ale týkal pouze emisí skleníkových plynů ze stacionárních zdrojů znečištění v průmyslu. Postupně se nicméně dál rozšiřuje na další aktivity. Podle návrhu směrnice z letošního května vedle letecké a námořní přepravy nově právě i na budovy, resp. na jejich emise.

Emisní povolenky se nebudou týkat přímo vlastníků budov, ale dodavatelů paliv. Ti mohou dodávat pro budovy paliva ke spotřebě jen na základě povolení k vypouštění emisí skleníkových plynů. Budou si tak muset nakoupit množství povolenek odpovídající množství emisí skleníkových plynů z těchto paliv. Náklady si samozřejmě dodavatelé pak promítnou do ceny, kterou v konečném důsledku zaplatí vlastník nemovitosti nebo nájemce. Zásadně tak roste význam, jakým způsobem a z jakých zdrojů mají nemovitosti zajištěné dodávky energií (tepla případně chladu) a jaká je energetická náročnost budov.

V této souvislosti lze pro zajímavost uvést, že například spalování komunálních odpadů, které zásobuje teplem velkou část Prahy a Brna, do systému emisních povolenek spadat nebude. Budovy zásobované teplem z těchto zdrojů tak budou mít minimálně po dobu platnosti směrnice konkurenční výhodu.

Zdroje energií a energetická náročnost budou nicméně do budoucna určující pro hodnotu investice do nemovitostí a případné výnosy. Tím spíše, že řada nájemců a vlastníků budov bude muset začít sledovat a vykazovat svou vlastní uhlíkovou stopu, do níž se bude započítávat i uhlíková stopa nemovitostí, které užívají.

Po (uhlíkové) stopě

Podle směrnice CSRD neboli Směrnice o nefinančním reportingu bude pro řadu firem povinné vedle výročních účetních zpráv zveřejňovat i takzvanou zprávu o udržitelnosti neboli ESG reporting. Ten by měl obsahovat informace, data a hodnocení rizik společnosti v oblasti životního prostředí (E), sociální oblasti (S) a v oblasti řízení společnosti (G). Aby mohly firmy tyto zprávy o udržitelnosti sestavovat, budou muset začít sledovat řadu dat, včetně informací týkajících se jejich vlastní uhlíkové stopy. A s tím souvisí právě i sledování uhlíkové stopy samotných budov.

Povinnost tato data sledovat a vykazovat budou mít nejpozději od roku 2025 firmy splňující minimálně dvě ze tří kritérií, kterými jsou: aktiva celkem nad 500 mil. Kč, roční úhrn čistého obratu nad 1 mld. Kč, počet zaměstnanců nad 250 osob. Navíc tyto firmy po určité době mohou začít vyžadovat informace o uhlíkové stopě i od svých dodavatelů, i když ti sami přímo ze zákona povinnost zjišťovat svou uhlíkovou stopu mít nebudou.

Dá se tedy očekávat, že podniky budou mít motivaci snižovat svou uhlíkovou stopu a budou chtít spolupracovat se společnostmi, které také budou mít uhlíkovou stopu nízkou. To se v oblasti real estate projeví tak, že se firmy budou zajímat o nemovitosti, které budou mít co nejnižší energetickou náročnost, nehledě na to, že tato aktiva s ohledem na zatížení dodávek paliv emisními povolenkami budou pro vlastníky a nájemce i ekonomicky výhodnější. A motivovat je budou i banky a investoři, kteří budou mít také zájem mít ve svém portfoliu investice, jež bude možné klasifikovat jako tzv. environmentálně udržitelné.

Co je, a co není udržitelné?

Za environmentálně udržitelné bude možné označit takové investice a aktivity ve stavebnictví a nemovitostech, které budou v souladu s taxonomií EU. Tu zavedlo unijní nařízení o zřízení rámce pro usnadnění udržitelných investic v roce 2020. Toto nařízení obsahuje principy a cíle pro klasifikaci environmentálně udržitelných hospodářských aktivit. Konkrétní kritéria pro označení aktivity jako udržitelné jsou pak obsažena v tzv. technických screeningových kritériích, ve kterých jsou i specifické požadavky pro oblast stavebnictví a nemovitostí. Ať už jsou to například akvizice a vlastnictví nemovitostí, výstavba nebo rekonstrukce budov a řada dalších.

Aby se tedy nemovitosti daly označit podle taxonomie za udržitelné, musí významně přispívat ke splnění jednoho z šesti environmentálních cílů – například ke zmírňování změn klimatu snižováním emisí CO₂, a to splněním ještě daleko přísnějších požadavků na energetickou účinnost, než jsou minimální požadavky stanovené právními předpisy. Současně nesmí významně poškozovat životní prostředí. Budovy by tak podle taxonomie měly minimalizovat svůj dopad na životní prostředí, nakládat udržitelně s odpadem a podporovat jeho recyklaci. Projekty by měly být v souladu i s přísnými požadavky na ochranu biodiverzity a podporovat šetrné hospodaření s vodou. Splnit tyto požadavky může být náročné, a to i finančně. I proto by měli ideálně investoři zvažovat tato kritéria již při přípravě projektů.

Odměnou za dodržení těchto kritérií jim pak může být vyšší zájem o takové nemovitosti, a s tím i vyšší zisky. Projekty, které na tuto vlnu najely, tak budou mít konkurenční výhodu.

Zelené dluhopisy

Příprava a realizace staveb tak, aby byly v souladu s taxonomií EU, dává smysl i kvůli možnosti získat výhodnější financování. Banky totiž budou poskytovat na udržitelné investice výhodnější bankovní financování než na investice, které udržitelné nebudou.

V této souvislosti lze vedle bankovního financování zmínit i možnost financování investic do udržitelných nemovitostí prostřednictvím tzv. zelených dluhopisů. Evropská komise připravuje nařízení, kterým vydá svůj vlastní standard pro tento typ dluhopisů. Aby mohly být dluhopisy zelené, budou muset například veškeré výnosy z nich směřovat do investic, které jsou opět v souladu s taxonomií EU.